Cas réel · profil composite pédagogique
Léa, 28 ans
« On veut acheter dans 7 ans. Tout mettre sur le Livret A me semble bête. Tout mettre en bourse me fait peur. »
Léa est cheffe de produit dans une startup tech, 4 ans d'ancienneté, 2 800 € net par mois. En couple depuis 3 ans, projet d'acheter un T3 en banlieue parisienne dans environ 7 ans pour fonder une famille. Aujourd'hui elle a 18 k€ sur Livret A et un PEA dormant ouvert pendant ses études. Elle sait qu'il faut bouger mais ne sait pas comment doser entre l'apport et le long terme.
Section 1 / 5
Situation et contraintes
| Statut | Cheffe de produit · CDI · 4 ans d'ancienneté |
| Revenu net | ~2 800 €/mois + bonus annuel ~3 000 € |
| Foyer | Couple, pas d'enfant, partage 50/50 des dépenses |
| Charges fixes | ~1 100 €/mois (loyer part personnelle, courses, transports) |
| Reste à épargner | ~700 €/mois en moyenne |
| Épargne actuelle | 18 k€ Livret A + 1 200 € sur un PEA dormant |
| Objectif principal | Apport maison ~60 k€ dans 7 ans (achat ~300 k€ en couple) |
| Objectif secondaire | Capitalisation long terme (retraite, sécurité) |
Léa fait face à un classique : objectif moyen terme + objectif long terme dans le même budget. La règle d'or : ce qui sert dans moins de 5 ans ne va PAS en bourse. Mais à 28 ans, mettre 100 % sur Livret A pendant 7 ans, c'est laisser dormir l'argent qui pourrait être en train de capitaliser pour la retraite. La solution est dans la séparation des poches.
Section 2 / 5
Les erreurs à éviter à ce stade
✗Mettre la totalité du futur apport en bourse pour « profiter du temps »
7 ans est la zone grise. Une crise type 2008 ou 2022 sur la dernière année avant l'achat peut diviser l'apport par 2. Trop risqué pour un projet aussi structurant.
✗Tout mettre sur Livret A et oublier la retraite
À 28 ans, les 30 ans qui restent avant la retraite sont son meilleur atout. Ne rien faire pendant 7 ans c'est perdre potentiellement 100 000 € de capital final.
✗Ouvrir une AV dans sa banque traditionnelle pour faire l'apport
Frais d'entrée 3 %, frais de gestion UC 1 %+ : sur 7 ans, ça pèse facilement 8 à 10 % du capital final. Toujours passer par un acteur en ligne (Linxea, Yomoni, Lucya).
Section 3 / 5
Portefeuille recommandé
| Poche | % | Support concret |
|---|---|---|
Épargne de sécurité (Livret A) | 15 % | Plafond rempli, accessible immédiatement |
Poche apport maison (AV multisupport, 70/30) | 50 % | Linxea Spirit 2 ou Lucya Cardif, 70 % fonds €, 30 % ETF World |
PEA — long terme (retraite) | 30 % | Trade Republic, plan auto 250 €/mois sur ETF MSCI World |
Cash bonus annuel (versement ponctuel AV) | 5 % | Versement libre annuel quand le bonus tombe |
| Total | 100 % |
Le découpage clé est entre la poche apport maison (sécurisée à 70 %) et la poche PEA long terme (100 % bourse). À 5 ans de l'achat, Léa devra sécuriser progressivement la poche apport (basculer le 30 % UC vers fonds €). L'AV avec abattement après 8 ans tombera juste après son achat, parfait pour la suite.
Section 4 / 5
Projection chiffrée sur 10 ans
| Durée | Capital initial | Versement mensuel | Hyp. rendement | Capital final |
|---|---|---|---|---|
| 7 ans (apport maison) | 12 k€ AV | 350 €/mois AV | 4,5 %/an (mix 70/30) | ~46 k€ |
| 10 ans (PEA seul) | 1 200 € | 250 €/mois | 8 %/an | ~48 k€ |
| 30 ans (PEA jusqu'à la retraite) | 1 200 € | 300 €/mois moyen | 8 %/an | ~445 k€ |
Au moment de l'achat, Léa et son conjoint disposent chacun de ~46 k€ sur leurs AV → ~92 k€ d'apport au total, soit ~30 % du prix d'achat de 300 k€. Très solide pour obtenir un bon taux d'emprunt. Et le PEA continue de tourner en arrière-plan pendant 23 ans après l'achat.
Hypothèses de rendement historiques sur 30 ans (MSCI World 8 %, fonds € 2,5 %, LEP 2,5 %, Livret A 1,5 %). Pas une garantie future. Hors fiscalité.
Section 5 / 5
Action immédiate, ce mois-ci
Ouvrir une AV multisupport chez un acteur en ligne (1 h)
Linxea Spirit 2 ou Lucya Cardif. Versement initial 500 €, puis programmer un virement mensuel de 350 €. Répartition initiale : 70 % fonds €, 30 % ETF World (Lyxor Core MSCI World ou équivalent).
Réactiver le PEA dormant et programmer un plan auto
Vérifier la date d'ouverture du PEA dormant (l'antériorité fiscale est sa meilleure carte). Programmer un versement mensuel de 250 € sur un ETF MSCI World capitalisant (CW8 ou EWLD). Si le PEA dormant a > 5 ans, c'est jackpot fiscal.
Définir une règle « bonus annuel »
Quand le bonus de 3 000 € tombe : 60 % (1 800 €) en versement libre AV pour booster l'apport maison, 30 % (900 €) en versement libre PEA, 10 % (300 €) pour soi (sortie, voyage). Règle écrite, pas négociable.