Acheter ou louer en 2026 ?
Le simulateur honnête.
Réponse en 30 secondes selon votre ville, votre apport et votre horizon. Le calcul vraiment complet, qui intègre l'apport placé côté locataire et la friction des frais côté acheteur. Sans pression sociale.
7 ans
point mort médian France 2026
13 ans
Paris (50 m²)
9 ans
Lille, Grenoble
Simulateur 2026
Calcul du point mort patrimonial
Quelle stratégie ?
L'acheteur paye 1 020 €/mois de plus que vous (mensualité + taxe + entretien). Vous placez 300 €/mois → vous conservez 720 €/mois de cash pour votre consommation que l'acheteur n'a pas.
Acheter ma résidence est la meilleure stratégie sur 7 ans.
Vous gagnez +18 066 € vs louer & placer.
Acheter ma résidence
87 706 €
Patrimoine dans 7 ans
Effort cash
2 078 €/mois
Mensualité + taxe + entretien
Louer & placer
69 640 €
Patrimoine dans 7 ans
Effort cash
1 358 €/mois
Loyer 1 020 € + ETF 300 €
Patrimoine net si vous vendiez
Trajectoire sur 30 ans, frais de revente et fiscalité placement compris
À chaque année : valeur du bien − capital restant dû à la banque − frais d'agence à la revente (5 %) + restitution de la caution. Les frais de notaire initiaux ne sont jamais récupérés.
Acheteur 30 ans
507 818 €
Locataire 30 ans
341 448 €
Et si on changeait…
DécompositionPourquoi ce résultat ? Détail des chiffres
L'acheteur
87 706 €
Équité immobilière nette
Vous récupérez la valeur du bienmoins ce qu'il reste à rembourser et les frais de revente. Le reste de vos paiements est définitivement perdu.
Voir le détail des chiffres
Le patrimoine immobilier
- +Valeur du bien dans 7 ans337 714 €
- −Capital restant dû à la banque233 122 €
- −Frais d'agence à la revente (5 %)16 886 €
Coûts non récupérables
Au-delà de l'apport, tous les euros sortis sur l'horizon qui n'ont pas construit d'équité.
- +Frais notaire (jamais récupérés)22 050 €
- +Frais garantie initiale2 574 €
- +Intérêts payés à la banque69 806 €
- +Taxe foncière cumulée8 918 €
- +Charges copropriété cumulées12 600 €
- +Entretien & travaux cumulés22 294 €
Le locataire
69 640 €
Patrimoine financier net
Sans achat à faire, vous placez votre apportet ce que vous choisissez d'investir chaque mois. Capitalisé à 5 %/an, net d'impôt sur les gains.
Voir le détail des chiffres
L'apport placé au démarrage
Sans achat à faire, le locataire garde son apport et le place.
- +Apport personnel30 000 €
Investissement mensuel · 300 €/mois
Sur 7 ans, capitalisé à 5 %/an.
- +300 € × 84 mois25 200 €
- +Intérêts composés générés4 899 €
- −Impôt sur les gains à la sortie3 000 €
Ce que la location a coûté
Loyers et assurance habitation versés sur l'horizon. Aucune équité construite, mais aucun coût caché non plus.
- +Total loyers cumulés94 690 €
- +Assurance habitation cumulée1 050 €
L'idée à retenir
L'effet de levier du crédit joue à plein. L'acheteur a amorti 55 503 € de capital en 7ans tout en bénéficiant de l'appréciation du bien. Le locataire, avec son apport (30 000 €) + ses 300 €/mois placés à 5 %/an, ne suit pas le rythme.
Mode avancéPersonnaliser tous les paramètresTaux d'emprunt, durée, taxe foncière, appréciation immo… et détail des coûts cumulés.
Crédit3.8 % · 25 ans
Garantie du prêt
Coûts de détentionTaxe 0.4 % · Entretien 1 %
MarchéImmo +2 % · Loyer +2.5 %
Override des prixauto (ville × surface)
Récap des coûts cumulés sur 7 ans
Acheteur
Locataire
À la sortie
Coûts cachés de l'achat : taxe foncière, entretien (≈ 1 %/an du bien) et charges de copropriété sont souvent ignorés mais représentent ici 43 812 € cumulés sur 7ans. Ces frais ne génèrent aucun patrimoine — ils s'ajoutent au prix réel de la propriété.
Analyse de sensibilité
- ·Si le placement rapporte +1 %/an de plus, le point mort glisse à 5 ans et 2 mois.
- ·Si l'immobilier prend +1 %/an de plus, le point mort tombe à 3 ans et 7 mois.
- ·Si vous restez 5 ans de plus (12 ans au total), l'écart passe de +18 066 € à +64 134 €.
Sources :Notaires de France 2026, Observatoire Crédit Logement, INSEE (IRL), Meilleurs Agents (prix m²), DGFiP (taxe foncière), Crédit Logement (caution FMG). Plus-value sur résidence principale : exonérée d'impôt en France. Fiscalité placement : PEA exo IR après 5 ans, AV après 8 ans (PS 17,2 %) ; CTO PFU 30 %.
Limites du modèle :taxe foncière estimée comme taux effectif sur valeur vénale (la taxe réelle se calcule sur la valeur locative cadastrale, généralement 30-40 % inférieure). Hypothèse implicite : loyer charges comprises, charges copro acheteur non-récupérables. Impôt sur les gains du placement appliqué en bloc à la sortie (simplification d'une fiscalité réelle plus échelonnée). Modèle pédagogique : ne remplace pas une simulation notariale ou bancaire personnalisée.
Au-delà du math
Les cas où le résultat du calcul ne suffit pas
Le simulateur donne une réponse financière. La vie est plus large. Voici les nuances honnêtes.
Acheter peut rester pertinent malgré un math défavorable
- ✓Discipline d'épargne forcée.Si vous savez que vous n'allez pas placer religieusement chaque mois pendant 30 ans, l'immobilier impose la discipline par défaut.
- ✓Stabilité familiale long terme. Famille fondée, école choisie, ancrage dans une ville pour 20 ans. La friction du déménagement vaut plus que le différentiel financier.
- ✓Valeur d'usage non-monétaire.Refaire la cuisine comme vous voulez, posséder « chez soi ». Ce n'est pas du flux de trésorerie mais ça compte.
Louer peut rester pertinent malgré un math favorable à l'achat
- ✓Mobilité professionnelle.Si votre métier ou votre couple peut vous faire bouger dans les 5 ans, la friction d'une revente détruit la rentabilité.
- ✓Incertitude personnelle.Couple récent, projet enfant, changement de carrière en vue. L'achat fige une situation, la location la laisse ouverte.
- ✓Stratégie hybride.Louer modeste pour soi et utiliser sa capacité d'endettement pour acheter un bien locatif (LMNP, SCI) à meilleur rendement.
Le bon réflexe :faites tourner le simulateur avec votre cas réel. Si le verdict mathématique va dans un sens et votre intuition dans l'autre, posez-vous la question d'une des nuances ci-dessus. Si elles ne s'appliquent pas, le math l'emporte généralement.