Est-il plus rentable d'acheter ou de louer sa résidence principale ?

Le verdict mathématique penche plus souvent vers la location qu'on ne le pense, à condition d'investir l'apport. Sur 15 ans à Paris (50 m², apport 50 k€, taux 3,8 %), louer et placer l'apport en ETF MSCI World à 8 %/an dégage environ 70 k€ de plus qu'un achat. À Marseille ou Lille en revanche, sur le même horizon, l'achat l'emporte d'environ 30 à 50 k€. La seule vraie façon de répondre : faire tourner le simulateur avec votre ville et votre horizon.

Acheter ou louer à Paris : que choisir en 2026 ?

À Paris, le ratio prix/loyer dépasse 28 et l'encadrement des loyers est strict. Résultat : le point mort de l'achat est d'environ 13 ans. Si vous restez moins, louer + investir gagne quasi systématiquement. Si vous achetez à Paris, faites-le pour rester 15 à 20 ans minimum, ou pour des raisons non-financières (stabilité familiale, ancrage). Pour 4-5 ans de présence prévue, louer reste de loin le choix le plus rationnel.

Acheter ou louer quand les taux sont élevés (3,8 % en 2026) ?

Les taux à 3,8 % sur 25 ans en 2026 sont plus bas qu'en 2023-2024 (4,5 %+) mais restent élevés historiquement. Cela alourdit la mensualité et donc augmente le point mort. À taux égaux à votre rendement attendu en bourse (~8 %), louer + investir gagne sur la plupart des horizons sauf très longs (20 ans+). Vérifiez aussi votre capacité d'endettement réelle : avec 3,8 %, vous empruntez ~30 % de moins qu'à 1,5 %, ce qui peut vous pousser vers un bien plus modeste que prévu.

Le simulateur prend-il en compte l'investissement de l'apport ?

Oui — et c'est notre différence avec les simulateurs immobiliers classiques. Notre outil place mentalement votre apport sur un PEA en ETF World au rendement annuel que vous choisissez (par défaut 7 %/an net, prudent par rapport au +8,1 %/an annualisé du MSCI World en EUR depuis 1990). Il calcule aussi chaque mois la différence entre votre loyer et la mensualité de crédit équivalente, et place cette différence également. C'est ce qui rend la comparaison vraiment honnête.

C'est quoi le « point mort » d'un achat immobilier ?

Le point mort est la durée minimum de détention à partir de laquelle l'achat devient plus avantageux financièrement que la location + apport investi. Avant ce point, les frais initiaux (notaire ~7,5 %, garantie ~1 %) et les coûts récurrents (taxe foncière, entretien) ne sont pas couverts par la valorisation du bien et l'amortissement du crédit. En 2026, ce point mort est d'environ 7 ans en médiane française, 13 ans à Paris, 9 ans à Lille ou Grenoble.

Le loyer, c'est vraiment de l'argent jeté par les fenêtres ?

Non, c'est un raccourci faux. Le locataire évite les frais de notaire (~7,5 %), la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'entretien structurel et les intérêts du prêt. Si la différence de coût mensuel entre location et achat est placée chaque mois sur un ETF World à ~8 %/an, la location peut être plus rentable financièrement sur certaines durées. Notre simulateur intègre ce différentiel placé.

Si je ne reste que 5 ans, j'achète quand même ?

Très rarement avantageux financièrement. Les frais de notaire (~7,5 % à l'entrée) et les frais d'agence à la revente (~5 %) représentent ~12 % de friction. Pour rentabiliser sur 5 ans, il faut que la valeur du bien progresse d'au moins 12 % (soit ~2,3 %/an), et même là, vous gagnez à peine par rapport à un locataire qui place son apport. À 5 ans, sauf cas particulier (banlieue en pleine valorisation, achat sous le prix du marché), la location reste plus pertinente.

L'immobilier protège vraiment contre l'inflation ?

Oui, mais pas mieux qu'un ETF World. Sur 30 ans, l'immobilier français a fait ~2 à 3 %/an de plus que l'inflation. Un ETF MSCI World a fait ~5 à 6 %/an de plus que l'inflation sur la même période. La différence vient de la rentabilité brute de l'actif. L'avantage de l'immobilier, c'est l'effet de levier du crédit : vous capitalisez sur un bien à 300 k€ avec 50 k€ d'apport. Sur les marchés actions, l'effet de levier équivalent (marge, options) est trop risqué pour un particulier.

Acheter, c'est forcément mieux pour la retraite ?

Souvent oui, mais pas pour la raison qu'on croit. L'achat est un véhicule d'épargne forcée : chaque mensualité capitalise un peu de patrimoine. À la retraite, ne plus payer de loyer est un coussin précieux. Mais mathématiquement, si vous placez religieusement chaque mois sur un PEA ETF World pendant 30 ans, le capital final peut dépasser la valeur d'un bien acheté + revendu. La vraie question : avez-vous la discipline de placer chaque mois sans relâche pendant 30 ans ?

Et si je veux faire les deux : louer pour moi + acheter du locatif ?

C'est une stratégie hybride pertinente pour les revenus moyens à élevés. Vous restez locataire d'un logement modeste (charge incompressible faible) et vous mobilisez votre capacité d'endettement pour acheter un bien locatif sous statut LMNP au réel ou en SCI. Les banques intègrent 70 % des loyers attendus dans le calcul d'endettement. Avantage : flexibilité géographique + effet de levier sur un actif qui s'autofinance. Inconvénient : gestion locative à assumer.

Faut-il absolument un apport pour acheter ?

En 2026, les banques exigent en pratique un apport couvrant au minimum les frais de notaire et de garantie (soit ~8 à 10 % du prix). Sans apport, les rares dossiers acceptés sont à des taux moins compétitifs. Côté pure rentabilité, plus l'apport est faible, plus l'effet de levier joue, mais plus l'effort mensuel est lourd. Notre simulateur permet de tester des scénarios avec différents apports.

Simulateur · 2026

Acheter ou louer en 2026 ? Le simulateur honnête.

Q: Faut-il acheter ou louer en 2026 ?

Cela dépend de votre ville, votre horizon et votre discipline d'épargne. En 2026, le point mort médian en France est d'environ 7 ans : si vous restez moins, louer + investir l'apport est presque toujours plus rationnel financièrement. À Paris ou Lyon centre, ce point mort grimpe à 11-13 ans à cause du ratio prix/loyer élevé. Si vous comptez vous installer durablement (15-20 ans) dans une ville moyenne (Marseille, Lille, Toulouse), acheter devient financièrement intéressant — surtout si vous n'avez pas la discipline de placer chaque mois pendant 30 ans.

Vous hésitez à acheter ou louer votre résidence principale ? Ce simulateur compare les deux scénarios sur votre ville, votre apport, votre horizon et — c'est ce qui change tout — le rendement que votre apport pourrait générer si vous restiez locataire et le placiez en bourse.

On parle souvent d'acheter ou louer, mais l'ordre des mots ne change pas la question : louer ou acheter, c'est le même arbitrage. Notre verdict ? Le math l'emporte plus souvent qu'on ne le croit — surtout en grande ville. Sans pression sociale.

7 ans

point mort médian France 2026

13 ans

Paris (50 m²)

9 ans

Lille, Grenoble

Par Florian · investisseur particulier depuis 2019

·Mis à jour le 22 mai 2026·méthodologie

Simulateur acheter ou louer 2026

Le seul simulateur français qui intègre l'apport placé en bourse côté locataire. Renseignez votre ville, votre apport, votre horizon. Réponse chiffrée en 30 secondes.

Simulateur 2026

Calcul du point mort patrimonial

Quelle stratégie ?

Votre scénarioCliquez une valeur pour la modifier

À , vous achetez un avec d'apport. Vous comptez y rester , et placer à dans un .

L'acheteur paye 1 020 €/mois de plus que vous (mensualité + taxe + entretien). Vous placez 300 €/mois → vous conservez 720 €/mois de cash pour votre consommation que l'acheteur n'a pas.

Verdict · Stratégie optimale

Acheter ma résidence est la meilleure stratégie sur 7 ans.

Vous gagnez +18 066 € vs louer & placer.

✓ Gagnant

Acheter ma résidence

87 706 €

Patrimoine dans 7 ans

Effort cash

2 078 €/mois

Mensualité + taxe + entretien

Louer & placer

69 640 €

Patrimoine dans 7 ans

Effort cash

1 358 €/mois

Loyer 1 020 € + ETF 300 €

Patrimoine net si vous vendiez

Trajectoire sur 30 ans, frais de revente et fiscalité placement compris

Acheteur RP Locataire

À chaque année : valeur du bien − capital restant dû à la banque − frais d'agence à la revente (5 %) + restitution de la caution. Les frais de notaire initiaux ne sont jamais récupérés.

Acheteur 30 ans

507 818 €

Locataire 30 ans

341 448 €

Et si on changeait…

DécompositionPourquoi ce résultat ? Détail des chiffres

L'acheteur

87 706 €

Équité immobilière nette

Équité

Capital dû

Équité 87 706 €Capital dû 233 122 €Frais revente 16 886 €Valeur du bien : 337 714 €

Vous récupérez la valeur du bienmoins ce qu'il reste à rembourser et les frais de revente. Le reste de vos paiements est définitivement perdu.

+ 138 242 € de coûts non récupérables

Voir le détail des chiffres

Le patrimoine immobilier

+Valeur du bien dans 7 ans337 714 €
−Capital restant dû à la banque233 122 €
−Frais d'agence à la revente (5 %)16 886 €

Équité immobilière nette= 87 706 €

Coûts non récupérables

Au-delà de l'apport, tous les euros sortis sur l'horizon qui n'ont pas construit d'équité.

+Frais notaire (jamais récupérés)22 050 €
+Frais garantie initiale2 574 €
+Intérêts payés à la banque69 806 €
+Taxe foncière cumulée8 918 €
+Charges copropriété cumulées12 600 €
+Entretien & travaux cumulés22 294 €

Total non récupérable= 138 242 €

Le locataire

69 640 €

Patrimoine financier net

Apport placé

Mensuels placés

Apport placé 42 541 €Mensuels placés 30 099 €Impôt − 3 000 €Avant impôt : 72 640 €

Sans achat à faire, vous placez votre apportet ce que vous choisissez d'investir chaque mois. Capitalisé à 5 %/an, net d'impôt sur les gains.

+ 95 740 € versés au bailleur

Voir le détail des chiffres

L'apport placé au démarrage

Sans achat à faire, le locataire garde son apport et le place.

+Apport personnel30 000 €

Placé à 5 %/an pendant 7 ans= 30 000 €

30 000 €→42 541 €(× 1.4)

Investissement mensuel · 300 €/mois

Sur 7 ans, capitalisé à 5 %/an.

+300 € × 84 mois25 200 €
+Intérêts composés générés4 899 €
−Impôt sur les gains à la sortie3 000 €

Sous-total= 27 099 €

Ce que la location a coûté

Loyers et assurance habitation versés sur l'horizon. Aucune équité construite, mais aucun coût caché non plus.

+Total loyers cumulés94 690 €
+Assurance habitation cumulée1 050 €

Total versé au bailleur= 95 740 €

L'idée à retenir

L'effet de levier du crédit joue à plein. L'acheteur a amorti 55 503 € de capital en 7ans tout en bénéficiant de l'appréciation du bien. Le locataire, avec son apport (30 000 €) + ses 300 €/mois placés à 5 %/an, ne suit pas le rythme.

Mode avancéPersonnaliser tous les paramètresTaux d'emprunt, durée, taxe foncière, appréciation immo… et détail des coûts cumulés.

Crédit3.8 % · 25 ans

Taux d'emprunt

Durée d'emprunt

ans

Assurance emprunteur

Garantie du prêt

Coûts de détentionTaxe 0.4 % · Entretien 1 %

Taxe foncière

% / an

Charges copro non récup.

€/mois

Entretien

% / an

MarchéImmo +2 % · Loyer +2.5 %

Appréciation immo

% / an

Indexation loyer

% / an

Frais agence revente

Override des prixauto (ville × surface)

Prix bien (override)

€

Loyer mensuel (override)

€

Récap des coûts cumulés sur 7 ans

Acheteur

Mensualité (capital + intérêts + assurance)1 578,36 €/mois

Frais notaire (initial, jamais récupérés)22 050 €

Frais garantie (initial)2 574 €

Intérêts cumulés sur l'horizon69 806 €

Taxe foncière cumulée8 918 €

Charges de copropriété cumulées12 600 €

Entretien & travaux cumulés22 294 €

Total coûts récurrents cumulés176 394 €

Locataire

Total loyers cumulés94 690 €

Total coûts cumulés (loyer + assurance)95 740 €

À la sortie

Versements totaux (apport + mensualités)55 200 €

Patrimoine brut (avant impôt)72 640 €

Gains imposables17 440 €

Impôt sur les gains du placement− 3 000 €

Patrimoine net (après impôt)69 640 €

Coûts cachés de l'achat : taxe foncière, entretien (≈ 1 %/an du bien) et charges de copropriété sont souvent ignorés mais représentent ici 43 812 € cumulés sur 7ans. Ces frais ne génèrent aucun patrimoine — ils s'ajoutent au prix réel de la propriété.

Analyse de sensibilité

·Si le placement rapporte +1 %/an de plus, le point mort glisse à 5 ans et 2 mois.
·Si l'immobilier prend +1 %/an de plus, le point mort tombe à 3 ans et 7 mois.
·Si vous restez 5 ans de plus (12 ans au total), l'écart passe de +18 066 € à +64 134 €.

Sources :Notaires de France 2026, Observatoire Crédit Logement, INSEE (IRL), Meilleurs Agents (prix m²), DGFiP (taxe foncière), Crédit Logement (caution FMG). Plus-value sur résidence principale : exonérée d'impôt en France. Fiscalité placement : PEA exo IR après 5 ans, AV après 8 ans (PS 17,2 %) ; CTO PFU 30 %.

Limites du modèle :taxe foncière estimée comme taux effectif sur valeur vénale (la taxe réelle se calcule sur la valeur locative cadastrale, généralement 30-40 % inférieure). Hypothèse implicite : loyer charges comprises, charges copro acheteur non-récupérables. Impôt sur les gains du placement appliqué en bloc à la sortie (simplification d'une fiscalité réelle plus échelonnée). Modèle pédagogique : ne remplace pas une simulation notariale ou bancaire personnalisée.

L'angle InvestirSimple

Acheter ou louer sa résidence principale : la vraie question

La question « faut-il acheter ou louer en 2026 ? » est mal posée dans 90 % des articles que vous trouverez en ligne. La plupart comparent le loyer à la mensualité du crédit, concluent que « le loyer est de l'argent jeté par les fenêtres », et oublient le seul facteur qui change l'équation : ce que devient votre apport si vous ne l'immobilisez pas.

Sur InvestirSimple, on ne vend pas d'immobilier. On parle d'investissement long terme — et statistiquement, un ETF MSCI World rapporte +8,1 %/an annualisé en EUR depuis 1990 (source MSCI Inc.). Le bon calcul acheter ou louer intègre cette opportunité, pas seulement le loyer perdu.

La vraie comparaison

Scénario A (acheter) : mensualité de crédit + taxe foncière + entretien + frais de notaire. À la sortie, valeur du bien moins frais d'agence.
Scénario B (louer + investir) : loyer + apport placé en bourse + chaque euro d'écart mensuel également placé. À la sortie, capital investi avec intérêts composés.

C'est ce double calcul que fait notre simulateur. Sans lui, vous comparez des choses qui ne sont pas comparables.

La ville change tout

Acheter ou louer à Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille : la ville change tout

Le ratio prix/loyer varie du simple au double selon les villes françaises. Plus ce ratio est élevé, plus l'achat est défavorable face à un scénario louer et investir la différence. Voici le point mort estimé pour un T2 de 50 m², apport 50 k€, horizon long terme, taux 3,8 % sur 25 ans (données 2026).

Acheter ou louer : point mort par ville en 2026

Durée minimale de détention au-delà de laquelle l'achat devient plus avantageux que le scénario locataire + apport placé en ETF (+7 %/an net).

Critère	Point mort estimé	Ratio prix / loyer annuelT2 50 m² centre	Loyer médian €/m²
ParisEncadrement des loyers actif	~13 ans	~28	32 €/m²
LyonEncadrement des loyers actif	~11 ans	~22	16 €/m²
Bordeaux	~10 ans	~20	15 €/m²
Marseille	~8 ans	~16	13 €/m²
Toulouse	~9 ans	~18	14 €/m²
Nantes	~9 ans	~17	14 €/m²
Lille, Grenoble	~9 ans	~17	13 €/m²
Médiane France	~7 ans	~14	11 €/m²

Estimations indicatives. Le point mort augmente si le rendement attendu de l'apport placé est plus élevé, et baisse si la valorisation immobilière locale est supérieure à 2 %/an. Faites tourner le simulateur avec votre ville exacte et votre horizon réel pour un résultat personnalisé.

Sources : SeLoger Observatoire (Prix au m² et loyers médians 2026), Banque de France (Taux de crédit immobilier 2026), Calcul InvestirSimple (Modèle point mort intégrant apport placé à 7 %/an).

Données vérifiées le : 1 juin 2026

Lecture du tableau :à Paris, il faut conserver le bien 13 ans pour que l'achat devienne plus avantageux qu'un scénario locataire qui place son apport. À Marseille, ~8 ans suffisent. La règle simple : plus le ratio prix/loyer dépasse 20, plus la location devient compétitive sur des horizons courts (< 10 ans).

Vous cherchez la réponse pour Paris ? Notre guide complet acheter ou louer à Parisdétaille le point mort par arrondissement (7e, 11e, 15e, 16e, 18e, 20e), l'effet de l'encadrement des loyers et le scénario locataire qui investit sur PEA.

Le scénario sous-estimé

Louer et investir la différence : ce que personne ne calcule

Le scénario « louer et investir la différence » est le grand absent du débat acheter ou louer. Pourtant c'est mathématiquement le pendant direct du scénario achat — et sur 10 à 30 ans, il gagne souvent à Paris, Lyon centre et toute ville où le ratio prix/loyer dépasse 22.

Concrètement : votre apport de 50 000 € placé sur un PEA en ETF MSCI World, à 8 %/an annualisé, devient ~500 000 € après 30 ans. Si en plus vous placez chaque mois la différence entre votre loyer et la mensualité d'achat équivalente, l'écart se creuse encore. Le simulateur calcule ce différentiel mois par mois.

Exemple chiffré : Paris, 50 m², horizon 15 ans

Scénario A — Acheter : 350 k€ acheté, apport 50 k€, mensualité 1 460 €, taxe foncière + entretien 200 €/mois. Valeur de revente après 15 ans (+1 %/an) ~406 k€, capital restant dû ~140 k€. Patrimoine net : ~266 k€ moins frais d'agence (~20 k€) = 246 k€.
Scénario B — Louer + investir : loyer 1 200 €, apport 50 k€ placé sur PEA ETF World (+8 %/an), différentiel mensuel 460 € également placé. Patrimoine après 15 ans : ~159 k€ d'apport composé + ~158 k€ de DCA = ~317 k€.

→ Sur cet horizon, louer + investir gagne d'environ 70 k€.

Cette simulation suppose une discipline d'investissement parfaite — c'est la grande limite du scénario B. Lisez la section suivante.

Combien de temps pour rentabiliser

Acheter devient rentable à partir de combien d'années ?

C'est ce qu'on appelle le point mortde l'achat immobilier : la durée minimale de détention au-delà de laquelle vous êtes financièrement gagnant à avoir acheté plutôt qu'à avoir loué et investi votre apport.

Trois facteurs déterminent ce point mort :

Les frais d'entrée (notaire, garantie) : ~8 % du prix. C'est une perte sèche que vous mettez des années à amortir.
Les frais récurrents (taxe foncière, entretien, charges non récupérables) : 1 à 1,5 %/an de la valeur du bien.
Le rendement alternatif de votre apport placé : plus vous croyez à un rendement bourse fort, plus le point mort recule.

La règle simple : en France en 2026, médiane 7 ans, mais 13 ans à Paris et seulement 5 à 6 ans dans les villes moyennes à fort ratio loyer/prix. Si vous comptez rester moins de 7 ans, la location est presque toujours plus rationnelle financièrement.

Au-delà du math

Faut-il acheter ou louer en 2026 ? Les nuances que le math ne capte pas

Le simulateur donne une réponse financière. La vie est plus large. Voici les nuances honnêtes.

Acheter peut rester pertinent malgré un math défavorable

✓Discipline d'épargne forcée.Si vous savez que vous n'allez pas placer religieusement chaque mois pendant 30 ans, l'immobilier impose la discipline par défaut.
✓Stabilité familiale long terme. Famille fondée, école choisie, ancrage dans une ville pour 20 ans. La friction du déménagement vaut plus que le différentiel financier.
✓Valeur d'usage non-monétaire.Refaire la cuisine comme vous voulez, posséder « chez soi ». Ce n'est pas du flux de trésorerie mais ça compte.

Louer peut rester pertinent malgré un math favorable à l'achat

✓Mobilité professionnelle.Si votre métier ou votre couple peut vous faire bouger dans les 5 ans, la friction d'une revente détruit la rentabilité.
✓Incertitude personnelle.Couple récent, projet enfant, changement de carrière en vue. L'achat fige une situation, la location la laisse ouverte.
✓Stratégie hybride.Louer modeste pour soi et utiliser sa capacité d'endettement pour acheter un bien locatif (LMNP, SCI) à meilleur rendement.

Le bon réflexe :faites tourner le simulateur avec votre cas réel. Si le verdict mathématique va dans un sens et votre intuition dans l'autre, posez-vous la question d'une des nuances ci-dessus. Si elles ne s'appliquent pas, le math l'emporte généralement.

Questions fréquentes

Si vous préférez investir plutôt qu'acheter

Le PEA, l'enveloppe optimale

L'enveloppe fiscale la plus efficiente pour placer votre apport

Rendement historique MSCI World

+8,1 %/an depuis 1990 — le rendement utilisé dans nos simulations

Stratégie DCA

Comment placer chaque mois sans se poser de questions

Lump Sum vs DCA

Apport en une fois ou étalé : que dit la donnée

Investir 100 €/mois

Ce que devient le différentiel loyer/mensualité placé

Diagnostic personnalisé

5 questions pour savoir si votre profil colle mieux à l'investissement